0371-63215179
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一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽而消滅。
最高法院民一庭傾向認(rèn)為：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽而消滅，如符合建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的成立要件，承包人仍有權(quán)就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
主要理由：《民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條至第四十二條進(jìn)一步明確了行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件。由此可見，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是承包人的法定權(quán)利，在符合法律及司法解釋規(guī)定的條件時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)就已經(jīng)成立。
商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽是為規(guī)范商品房預(yù)售而采用的行政管理手段，并非法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示方式，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，亦不導(dǎo)致承包人原本享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)因此不成立或者消滅。
如承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)與房屋買受人之間發(fā)生權(quán)利沖突的，屬于權(quán)利順位問題，可另行解決。
二、《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定的實(shí)際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人。
最高法院民一庭法官會(huì)議討論認(rèn)為：可以依據(jù)《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定突破合同相對(duì)性原則請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的實(shí)際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人，即《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定的實(shí)際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人。
主要理由為：本條解釋涉及三方當(dāng)事人兩個(gè)法律關(guān)系。一是發(fā)包人與承包人之間的建設(shè)工程施工合同關(guān)系；二是承包人與實(shí)際施工人之間的轉(zhuǎn)包或者違法分包關(guān)系。原則上，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)各自的法律關(guān)系，請(qǐng)求各自的債務(wù)人承擔(dān)責(zé)任。
本條解釋為保護(hù)農(nóng)民工等建筑工人的利益，突破合同相對(duì)性原則，允許實(shí)際施工人請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)該條解釋的適用應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握。
該條解釋只規(guī)范轉(zhuǎn)包和違法分包兩種關(guān)系，未規(guī)定借用資質(zhì)的實(shí)際施工人以及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
因此，可以依據(jù)《建工解釋（一）》第四十三條規(guī)定突破合同相對(duì)性原則請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的實(shí)際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人。
三、借用資質(zhì)的實(shí)際施工人與發(fā)包人形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系且工程驗(yàn)收合格的，可以請(qǐng)求發(fā)包人參照合同約定折價(jià)補(bǔ)償。
最高法院民一庭法官會(huì)議討論認(rèn)為：沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與發(fā)包人簽訂建設(shè)工程施工合同，在發(fā)包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道系借用資質(zhì)的實(shí)際施工人進(jìn)行施工的情況下，發(fā)包人與借用資質(zhì)的實(shí)際施工人之間形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系。該建設(shè)工程施工合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
《中華人民共和國民法典》第七百九十三條第一款規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同無效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人?！币虼?，在借用資質(zhì)的實(shí)際施工人與發(fā)包人之間形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系且建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下，借用資質(zhì)的實(shí)際施工人有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償。
四、實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
最高法院民一庭2021年第21次法官會(huì)議討論認(rèn)為：實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是指在發(fā)包人經(jīng)承包人催告支付工程款后合理期限內(nèi)仍未支付工程款時(shí)，承包人享有的與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或者請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
依據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十五之規(guī)定，只有與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人才享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。實(shí)際施工人不屬于“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人”，不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
